依托上海道契、公共租界和法租界的地籍图册，采用GIS手段对1843—1941年上海租界地区道契册地进行时空复原，可以发现，近代上海城市发展是通过土地交易、资本投入等市场行为实现的，具体而言：（1）洋商“永租”华人土地成为上海租界地区城市发展的起点，因为一旦农田被转为道契册地，便衍生出新型土地产权关系，并催生造屋、开发等土地利用活动。道契册地空间扩展过程可反映出上海城市发展的历史轨迹；（2）近代上海城市发展是资本逻辑下城市营造与城市空间生产，道契册地的合并与分割为土地开发与城市化进程的主要形式。为增加财政收入，租界不断加大对城市公共服务的投资，加快筑路等基础设施建设，客观上改善了环境，推动土地市场繁荣，也促进了城市发展。而私人业主也不断加大对土地市场的资本投入，并从土地升值或土地开发中获益。近代上海大都市即在政府与私人业主之间互惠互利的资本逻辑中发展起来。
近代上海不仅是西方了解中国的窗口，也是中国近代城市发展的典范。法国汉学家白吉尔（Marie Claire Bergere）指出：“西方人在上海的存在形式被限于特定的模式中，并由此制定了相应的制度法规。不久这些法规又迅速地推广到中国的其他开放口岸。在其后的一个世纪中，上海成了‘条约制’的实验室，主导着中国和西方的关系。”自20世纪二三十年代，上海史研究就备受学界青睐，研究成果不断问世。80年代以来，上海史研究蔚然成风，研究成果颇为丰硕，涉及政治、经济、文化、社会方方面面。其中，城市空间作为城市发展的载体，成为揭示近代上海城市发展规律的一个重要切入口。
法国思想家列斐伏尔（Henri Lefebvre）提出“空间的生产”理论，不仅适用于分析西方发达国家城市变迁，对于近代中国城市化进程研究也颇具参考价值。列斐伏尔将空间分为物质空间、精神空间和社会空间三个层面。关于近代上海城市空间研究，这三个层面均有涉及，其中又以物质层面的城市空间复原与探讨为主。学界从不同视角和不同空间尺度，对上海城市空间展开细致研究。满志敏综合了学界关于上海城市空间扩展研究成果，认为可分为四个层面：第一，基于租界的几次扩张的角度，分析上海从一个传统县城，开始不断向郊外发展，水道纵横、农田杂错的乡村地区开始转变为近代城市。其缺陷是很难落实到地图上。第二，选取城市道路为切入点，通过复原城市道路网络的空间扩展，分析城市发展过程。其优点是研究尺度有了很大提高，但其缺陷是城市道路并不等于城市空间。第三，基于城市土地用途的角度，讨论城市道路之间的土地开发差异，更清晰地表达城市空间的扩展。其缺陷是缺乏文献方面的记载。第四，将城市空间扩展研究视角下沉到地块最基层的空间形态，关注产权转移与土地用途的演变。基于以上的研究思路，有学者以填浜筑路为切入点，结合文献资料，运用GIS手段复原了近代上海公共租界和法租界地区从传统圩田形态下的塘路系统向城市道路系统演变的历史过程，并探讨了其驱动机制与环境效应。有学者从城市用地角度出发，利用上海城市旧地图、地形图、卫星影像、遥感数据等，运用GIS等手段重建上海自宋代以来至2020年城市扩张时空过程，并探讨了城市发展驱动的内在机理。
近年来，随着上海道契、洋行等相关资料的公开，近代上海城市空间的研究已深入到地块、洋行的微观尺度。有学者通过上海道契和行名录等资料，复原了公共租界和法租界等土地产权转移和城乡景观变迁过程，并剖析了城市发展的内在机制。有学者从社会空间的角度出发，探讨了上海租界城区发展的资本逻辑，并指出20世纪初期中产阶级的出现是促成上海空间扩展的内在动力。还有学者从游资、地价、市场和资本投入等角度出发，对近代上海的房地产市场展开细致研究。
近代上海城市空间研究，经历从宏观到微观、从物质形态向社会形态，逐步深入、细化的过程。但总体而言，尽管有学者提出资本在城市空间塑造过程中的价值，并且注意到上海道契和地籍资料的重要性，并做了短时段、局部的个案研究，但尚未进行系统而全面的统计分析，也未从整个上海进行长时段系统研究。鉴于此，本文以上海道契和租界地籍资料为核心，从土地交易角度出发，运用GIS手段，从宗地微观尺度复原上海城市空间形态演进的历史过程，并结合其他文献剖析近代上海城市空间演进的基本特征和内在规律。本文研究的时间范围为1843年至1941年。之所以选1941年而非租界终结的1943年，主要是受资料所限。目前发现最晚的一份地籍图册资料为1941年，故将研究时间下限定为1941年。本文研究的空间范围为上海法租界和公共租界，这两个租界均经历三次扩张，以最后一次扩张时的租界范围为准。本文是基于宗地微观尺度对历史城市地理学进行实证研究的一种尝试。
《南京条约》签订后，上海成为近代中国最早对外开放的五个通商口岸之一。1843年，上海正式开埠。1845年，英国领事与上海道台签订《上海土地章程》，确立了“永租制”，赋予洋人在租界“永租”土地的权利。永租制下产生一种新的土地凭证——道契。道契是1847—1930年上海、天津等通商口岸城市地方政府签发给外国租地人的地契。上海道契因最初须经上海道台钤印签发才能生效，故得名“上海道契”。截至1940年，上海道契档案总计3万余册，涉及16960个外国租户。2005年上海市档案馆编辑出版了30卷《上海道契》，收录了1847—1911年英、法、美等29个国家驻沪领事馆登记的道契资料，共计1万余份。道契内容比较丰富，除正文记载第一次土地交易信息外，之后历次土地买卖、土地转让等信息均附于正文之后，还存有地保册书、会丈局和工部局等不同机构或职员绘制的宗地地图，以及华人以洋人名义购买土地的凭证——“权柄单”等资料，成为研究近代上海土地问题宝贵的一手史料。
条约制度下，上海原有的土地生产关系和土地管理制度发生根本性变化。第一，永租制打破了上海传统土地交易方式，赋予外侨自由买卖土地的特权。在开埠之前，上海作为传统江南城市，“本邑田亩素有田底、田面两种名称，历来已久”，其传统土地关系可分解出田底权和田面权、铺面权和地基权等多种形式。土地交易同样复杂，分绝卖、活卖、典卖等。1843年上海开埠后，当英国人提出要买绝土地，当即遭到上海道台的断然拒绝。双方经一年多博弈，最终于1845年签订《上海土地章程》，确定永租制，即英人只能购买土地使用权，而所有权仍属于中国政府。另外，对土地交易也做出若干规定，首先是关于地价的规定。英册道契第1—60号中的地价，包括押租钱和年租钱两部分，而孰轻孰重由卖主决定。在1844年最早交易的前7号道契中，第1号和第7号押重租轻，第2—6号道契则对押对租。一般绝卖押重租轻，而活卖则押轻租重。这些均是在1845年《上海土地章程》签订之前由英国侨民与华人业主私下的交易。《上海土地章程》第七条规定：“此前租地，若者押手与年租相等，若者押手高而年租低，殊不划一。兹规定酌增押手。其标准则为纳一千文年租者，须纳一万文押手，除纳依此增加之押手外，每年定纳年租一千五百文。”即增加押手的比重，作为地价，另将原付给华人业主的年租，统一为每亩1500文，于每年农历十二月十五交给中国政府。道契正契还规定，只允许洋商将土地退还华人业主，不允许华人业主“自讨退地”，即将活卖、典卖等多种交易形式，全部统一，由繁变简。此外，为防止洋商土地投机，《上海土地章程》第九条对洋人交易的价格也做了限制：“倘该商人不愿居于其所租地上，而将全部让与他人，或以一部转租他人，则所让地之租金，只能依照原额，不得加增，以取盈利。”第十五条规定洋人租地不得超过10亩。而实际上，这两条规定并未严格执行。
小刀会起义之后，大量难民涌入租界，华洋分居政策显然不合时宜。最初，外国领事坚持华洋分居，但在巨大的舆论压力下，外国领事向商人妥协。1854年7月11日，英、法、美等列强趁小刀会战乱，私自修订《上海土地章程》，废除华洋分居政策，规定“若华民欲在界内租地赁房，须由领事官与中国官宪酌给盖印契据，始可准行”，即允许华人在租界内买卖土地和租赁房屋，又称“华洋杂居”。这对近代上海土地市场发展产生重要影响。最初，英国试图对英租界实行专管，即无论何国侨民，在英租界内租地均须至英领事馆登记备案。后因各国侨民反对，修订章程规定：“凡欲向华人买房租地，须将该地绘图注明四址亩数，禀报该国领事官”，即向其本国领事馆登记，无须再向英国领事馆登记。总之，1845年和1854年的土地章程为外国侨民在上海永租土地扫除障碍。
关于洋商租地的范围，最初中国当局试图将外侨租地限定在租界范围内，但租界的界线，“倘若地方不够，日后再议别地；若需另划新地，亦当会商议定”，这为租界的扩张埋下了伏笔。外侨租地，同样不受租界边界的限制。据上海道台称，“当时洋商亦有在界外得产转契者，官厅昧于督察，一例发给，直至会丈局设立，查已转契之图分，愈推愈远，因即设法限止，凡未经转契之图分，一概不予开始再转”。为防止洋商到处“永租”土地，侵吞华人地产，直到1925年，上海当地政府才划出准道契区（见图1），作为洋商永租土地的范围。非准道契区，禁止洋商租地。实际上，由于中国政府缺乏管理与监督，这条规定并未严格执行。
第二，永租制衍生出新型城市土地产权关系。开埠之前，上海以小农经济为主，土地主要用于农耕生产，为典型封建土地生产关系。开埠后，华人农田永租于外国商人后便不再从事农业生产，而被开发为城市用地，或建房或出租，变为交易的商品。租界土地因其有限，加之租界安全性保障，故一直比较紧俏。据法官费唐（Richard Feetham）报告：“公共租界内所有未经注册之地产，其面积逐年减少，缘转让外侨。而向外国领事馆注册之地，日渐增加。”据1933年公共租界土地税表，公共租界范围内有道契册地6080份，共22106.8亩土地，占公共租界总土地面积的68.85%。1934年法租界范围内有道契3367份，共9198.57亩，约占法租界总面积的60.72%。在上海，房地产被视为一种安全、稳定、可抵押的财产。道契凭借较高的信度，成为商人进行抵押贷款的重要凭证。
第三，土地税和房产税成为上海公共租界和法租界两大重要财政来源。1851—1853年小刀会起义期间，租界内人口激增，房地产业畸形繁荣，租界建成区大幅扩张。为满足市政管理需要，1854年英租界工部局成立。西方列强趁战乱从上海道台手中攫取市政权和税收权，并将地捐和房捐作为工部局运作的主要财政来源。法租界于1861年组建公董局，采取与工部局同样的税收制度。为征收土地税，两租界当局实施地籍测绘和土地评估制度，但最初并无定制。随着1899年两租界扩张，租界土地面积增长几倍，工部局于1906年，公董局于1917年，分别建立专门负责土地测量及土地管理的地籍办公室。1900年前，工部局和法租界每隔5—10年进行一次土地估价和地籍测绘。1900年后，随着上海城市大扩张和资本投入增加，土地市场日趋繁荣，地价逐年上涨，工部局将地籍测量和土地估价的时间减为每四年一次。1920年以后，进一步缩为每两三年一次。此工作一直延续至1943年租界终结。至此，两租界形成一套系统的土地资料——地籍图册（见表2）。
第四，在城市不断发展的背景下，公共租界工部局和法租界公董局参照西方城市管理模式，建立一套新式土地区划管理制度，即在上海传统的保、图、圩土地区划系统的基础上，辟筑棋盘状城市道路网络，形成新土地区划体系。这种棋盘式街道区划体系，优点是能满足当局有效管理土地需要，同时有利于土地开发，比如增加临街面，提高地价等。在地籍管理方面，公共租界和法租界略有差异。
1863年英租界和美租界合并为公共租界后，采取统一的土地管理方式。在地籍管理方面，1899年公共租界扩张之前，公共租界当局将土地划分为两个区域——英租界和美租界，分区管理。两区均建立纵横交错的棋盘式道路网络，不过单独编排地籍号。在英租界，工部局选取6条南北向道路，将整个区域分成6个南北向地籍分区，并按由东向西顺序给每个分区赋地籍号。每个分区内部，再按由北而南、再由左而右顺序编排地籍号。美租界，又称虹口，也修筑纵横交错的城市道路网络。在地籍管理方面，同样选取几条南北向道路，将整个区域划分成10个分区，再按由西而东顺序给每个分区赋地籍号。每个分区内按由南而北顺序编号。
1899年公共租界扩张后，原虹口即美租界，向东扩展到复兴岛南端，面积大增。为方便管理，以虹口浜为界，将原来的美租界划分为公共租界北区和东区，而原英租界命名为公共租界中区，英租界以西新扩展区被命名为公共租界西区。新扩展区按棋盘道路模式建造新城。每区地籍均单独编号，自成一体。故公共租界地籍图不分总图和分图，每区一张地籍图，无分图。1849—1900年，公共租界地籍系统经历1864年、1890年和1899年三次变化，1900年之后趋于稳定。总之，公共租界分中区、北区、西区和东区，分区进行土地区划管理。
与公共租界一样，1861年公董局成立后，法租界采取以街区为单位的土地区划管理制度，逐步构建棋盘式道路网络。所谓街区，法语写作“Section”，即四条相邻道路围合区域。法租界面积最大时有270个街区。与公共租界不同，法租界地籍管理借鉴了法国拿破仑时期的地籍系统，地籍编号前后连续、一以贯之。换言之，公共租界分四个区管理，而法租界是整体管理。目前所见上海法租界地籍图，由一张或两张街区总图和若干张街区分图组成，而每张分图又由若干街区组成。以1931年法租界地籍图为例，包括两张街区总图（1—116号街区为1幅，117—270号街区为1幅，分别代表老法租界区和新扩展区）和41张街区分图（比例尺为1∶2000）。总之，法租界地籍管理具有整体性的、前后连贯的特征。
近代上海租界地区原系农田，其城市化始于外国人永租农田。因为土地一旦被外国人永租，便不再以农业生产为目的，而是衍生出新型土地利用方式，产生新的土地产权关系。华人土地永租给外国人后，原田单作废，土地产证换成道契。持有道契的土地，被简称为道契册地。本文根据上海道契的信息，以及租界当局历年地籍图册中的地产信息，运用GIS手段，复原上海两租界地区道契册地的空间扩展过程（见图2—4）。这里仅统计和分析洋商第一次永租土地的信息（下文简称首租），不包括以后的土地交易。通过对首租的空间复原，可从宗地微观角度理解上海城市化发展过程。
笔者对公共租界中、北、东、西四个区和法租界的道契册地进行统计，编制了1853—1941年两租界道契册地面积统计表（见表3、表4）。从统计数据看，1869—1899年英租界道契册地总面积呈逐年下降趋势，而美租界则呈逐年上升趋势。1900—1933年，公共租界中区和北区道契册地总面积趋于稳定，说明城市已发展到一定阶段。东区和西区道契册地总面积，1900—1933年总体上呈增长趋势。西区，在1911年达到一个小高峰，一战后数量有所下降，至1920年又慢慢恢复，1924年之后较为稳定。东区，1900—1930年呈持续增长趋势，1930年之后趋于稳定。从这些变化可以看出，中区和北区发展较早，西区和东区发展略迟。法租界自建立至1941年，道契册地的面积随租界扩张而逐渐增加。
（二）公共租界四区道契册地的空间扩展过程
公共租界包括中区、东区、北区和西区，各区之间发展呈现明显的时间差异和地域差异。
1.公共租界中区
该区最先称英租界，创建于1845年，开发最早。早在1845年英租界建立之前，就有洋商私自购买华人土地。到1848年，到英国领事馆登记的地皮有65块，共831.33亩。当时租界人口尚少，大部分洋人居住在上海县城。1849年后陆续迁入英租界。当时租界仍显荒凉，大部分土地为农田。1848年王韬随父初来上海时看到的情景：“北门外虽有洋行，然殊荒寂，野田荒地之余，垒垒者皆冢墓也。其间亦有三五人家零星杂居，类皆结茅作屋，种槿为离，多村落风景，殊羡其幽。”1853年，英租界有131份道契册地，共1096.418亩土地。
小刀会起义是英租界城市发展的转折点。在战争期间，大量华人涌入租界避难，华洋分居政策被取消，房地产市场快速发展。在此期间，英领事馆颁发94份道契，共530.176亩土地。到1855年，租界内超过一半土地，即1626.594亩土地转变为道契册地，涉及118位洋商业主。到1860年，道契册地增至1868.05亩。1861—1863年太平军三次进攻上海期间，江浙沪大量难民涌入租界，使租界一度接收50万难民。租界内住房紧缺，房地产市场异常繁荣，城市空间迅速向外扩展。1860—1864年，租界内剩余1000余亩土地全被外国人永租。据工部局地籍数据，1869年底，英租界约有544份道契，共2836.311亩土地。
小刀会起义和太平天国运动时期，租界人口剧增，住房紧张，洋商为赚钱营造大量用于出租的联排式高密度木板屋。这种木板屋成本低，回报率高，颇受洋商青睐。战后，这种房屋很快被石库门里弄取代。由于租界土地紧张，地价、房价和房屋租金不断攀升。据王韬《瀛壖杂志》记载：“沪自西人未至以前，北关最寥落，迤西亦荒凉，人迹罕至……（今）洋泾一带，肩摩毂击。城西屋价渐奢，僦居者月糜不赀，食物踊数倍昔时。”
1869—1881年，英租界内土地被进一步开发，部分道契册地被分割，总体数量增至900余块，但总面积基本稳定在2500—2900亩。此时租界建有宽敞笔直的街道，装有现代化的煤气灯。临街店铺鳞次栉比，已显露出大都市的繁华盛象，俗称“十里洋场”。据王韬《瀛壖杂志》记载：“昔为桑田，今为廛市，皆从战后所成者。烟火数万家，几为大聚落。其间琛货山错，靡一不备。其自城北至城东，逶迤相属，几亘十余里许。自马场街以至小嫏嬛里，皆新所命名者也。而以宝善街最为热闹。灯火辉煌，自宵达旦。”葛元煦《沪游杂记》亦云：“三国租界英居中，地广人繁，洋行货栈十居七八，其气象尤为蕃盛。”
1882—1891年，英租界土地开发已近饱和。据1891年12月31日英领事报告，“中国人涌入租界产生的后果是：迫使外国人，特别是那些低收入的外国人，每年寻找远离闹市中心的住所，而闹市中心现在已为中国人独占”，这反映了当时租界已非常拥挤，且地价、房租昂贵，迫使低收入的外国人只能到租界外寻找居处。
1899年公共租界扩张后，英租界改名为公共租界中区，发展为上海城市商业中心区。据宣统三年（1911）《上海指南》记载：“马路广辟，市面极盛。就中以南京路、河南路二处，最为精华荟萃之区。”《海关十年报告》称：“在这十年中，上海已经跨越了它发展阶段中‘每个人了解他的邻居’的那种小型社会阶段，进入了都市生活的阶段。”
总之，公共租界中区开发最早；城市化速度较快；凭借优越的地理区位，成为城市中心区，亦是人口最密集、城市发展最繁华的都市中心。
2.公共租界北区
北区，即美租界。诚如马士（Hosea Ballou Morse）所言，其设立不是创造的，而是“生长的”。最早来沪的美国人，最先在英租界居住。后因虹口地价低廉，1848年美国圣公会牧师文惠廉（William J.Boone）率美国侨民迁居于此，建造教堂。文惠廉代表美国政府向上海道台提出在苏州河北的虹口建立美租界，得到上海道台的口头答应。1854年，美国驻沪领事馆开始办理美商租地。1855年，到美国驻沪领事馆登记的道契有65块地皮，计456.148亩土地。英商威尔斯（Charles Wills）看中虹口的未来发展潜力，最初购买59.62亩土地，立为9份道契。翌年，威尔斯在苏州河口架造一座木桥，将虹口与英租界连接起来。王韬《瀛壖杂志》记载：“咸丰六年，西人建筑巨桥。以通往来，而招渡者迹稍稀矣。米利坚人教士，皆于其地建讲堂，构居屋，鳞次栉比。”当时虹口地价尚低，有眼光的商人预料到租界一定会向虹口发展，纷纷来虹口购地、建房。1861—1864年太平军攻占江南以及三次进攻上海期间，大量难民涌入虹口，人口激增至2万人。虹口以前无人问津的土地甚至滩地，都被抢购一空。这一时期仅美国领事馆颁发的道契就有111份，共799.702亩土地。若加上其他国的道契，据初步估计，虹口地区至少有1500亩土地被永租。一些商人因此发了横财，摇身一变成为上海大房地产商。比如汉璧礼（Thomas Hanbury），原是一名普通的英国丝商，1861—1864年在虹口购地立54份道契，共计387余亩土地。再如最早来沪的英国商行宝顺行，购地仅次于汉璧礼，在虹口有17份道契，共101.28亩土地。另有英商威尔斯（Charles Wills）之后又在虹口购地，共计80余亩。这些土地后来均大幅涨价。据工部局调查，1869年虹口有242块道契册地，共2083.619亩，涉及113位业主。土地交易热潮推动房地产开发。据1862年乘坐日本“千岁丸”来沪的峰源藏记载，“大桥对面是美侨的住址，正在动工兴建房屋。其面积阔约二町，长度则沿江岸约三、四町”。又据葛元煦《沪游杂记》记载：“美只沿江数里，皆船厂、货栈、轮舟码头、洋商住宅，粤东、宁波人在此计工度日者甚众”，“自小东门外至里虹口，光明照耀，恍游不夜城中”。至1890年，虹口区除西北一隅，大部分土地被外国人永租，转变为道契册地。虹口已非外侨眼中的“灰姑娘”，而是初具城市规模的都市区。
1899年公共租界第二次扩张后，虹口浜以西的原美租界被划为公共租界北区。据统计，1900年该地区有545份道契册地，共1881.85亩土地，仅西北一隅还有部分农田。1900—1910年，随着工部局在北区开展筑路、填浜等市政工程，西北原系农业的地区也被洋商全部永租，并开发为住宅区。至1910年，北区已是人口众多、建筑密集、商业繁华的都市区。据1911年《上海指南》记载：北区“市面之繁盛，虽不及英租界，然华洋人皆喜卜居于此。故人烟甚稠密。广东人及日本人多聚居于此，各种工厂亦不少”。至1920年，北区有783份道契册地，共2252.93亩。之后年份的道契数量再未超过此值，说明该地区土地开发已趋饱和。
总之，公共租界北区，开发时间和发展速度仅次于公共租界中区，并凭借濒临苏州河、黄浦江的交通、区位优势，成为近代上海的城市次中心区。
3.公共租界西区
早在太平天国战争期间，出于防御考虑，工部局便在这里越界修筑静安寺路、新闸路、极司菲尔路等多条“军路”，又称界外路。太平天国战争时期土地市场异常火爆，一些洋商和华商开始购买静安寺路、新闸路等界外路附近农田。后来，界外路附近被永租的土地越来越多。为便于管理，英国领事馆将位于越界筑路区的道契册地，单独作为一个区，并以静安寺路命名，说明界外路的道契册地数量可观。据1871年英国领事馆统计数据，静安寺路的道契册地有114块，共1556.757亩土地。1880年，增至197份道契，共2158.336亩。1890—1899年，该地区再次受到洋商青睐。特别是1895—1899年，到这里租地的洋商超过之前任何时期。从1890年248份道契2374.94亩土地，1899年增至567份道契3741.85亩土地，增长57.56%。从图3看，这些道契册地主要分布在静安寺路、新闸路等界外路附近，以及苏州河沿岸。1899年该地区被纳入租界，“通过这次扩展，静安寺和新闸路一带的大批居民，以及杨树浦路各大型厂家，都划入了工部局的地界”。此次扩张，公共租界总面积从10606亩增至32110亩。由此带来税收大增，仅扩展范围内的洋房估值即增加269050银两。在工部局开始管理的头6个月，从新地区各项来源中总共征收30508两捐税。
1900年，工部局制订了详细的西区城市道路计划。至1911年，该区初步建成五纵十横的道路网络。据《海关十年报告》，“公共租界界内道路和附近道路的扩展是以同等速度进行的”。1900—1911年，中外商人在这里掀起了购地狂潮。1911年，西区有1433份道契册地，共7121.39亩土地，比1900年增长124%，可见增长速度之快。这一时期，里弄、住宅、店铺拔地而起，居住人口数量激增。据1911年《上海指南》记载，“此间为住宅之区，高楼广厦，触目皆是。静安寺路一带，多洋人住宅。白克路、爱文义路、派克路一带，多华人住宅。著名园林，亦多设于是处”。《海关十年报告》指出：“这十年基本上是一个建筑与再建筑的年代。很多中国人现在居住的住房比十年前好得多。公共租界各处拥挤简陋的棚屋正被拆除，取代它们的是高大、宽敞和更为坚固的建筑。”
一战期间，该地区土地交易稍有放缓。1920年公共租界西区有1687宗地产，总面积6862.637亩，比1916年略有增长，但未超过1911年水平。德国因一战失败，在上海的大部分地产被法国占有，至1920年德侨在该区的地产仅剩11块。1919年之后，随着战争结束，西方列强又卷土重来，该区道契册地又有所增长。至1924年，该区道契册地2314份，共7894.56亩，之后年份的道契册地数再未增加，说明土地利用已趋饱和。
总之，公共租界西区，东靠中区，北临苏州河，地理区位优越。在1899年扩张之前，为越界筑路区，也是外国人租地最多的界外区。1899年公共租界将越界筑路区纳入租界。1899—1910年在公共租界四个区中发展最快。至1920年左右，该地区已成为仅次于中区和北区的次中心区。
4.公共租界东区
此区原为美租界，后经1893年、1899年两次扩张。据文献记载，“第一次延伸发生于1893年，当时一大片土地划归虹口，使其面积增加到7800亩……1899年5月，领事馆和刘坤一阁下缔结了协议，其结果是增加了护城河以外的一大块土地，它一直延伸到静安寺的村庄，北至苏州河的新闸；东部的虹口地区也增加了一大片。这就使得各个租界那部分的面积增加了一倍，还包括所有的河岸地带以及一条近一英里宽的狭长地带，一直到黄浦江下游的周家嘴为止”。据工部局调查，1900年12月31日，扩张后的公共租界东区面积增至16400亩（2733公顷），在公共租界四个区中面积最大。当时居住在东区的外国人有783人、华人70789人，人口密度为26.19人/公顷，略低于同期西区（28.39人/公顷）。1900年，东区道契册地已有4165亩，因面积过大，以杨树浦为界，分为东、西两部分。其中，西部因靠近虹口，最先发展起来。东部因远离市中心，除黄浦江沿岸被洋商永租建造码头外，黄浦江以北的大部分土地仍是农田。
1900年之后，东区发展较快。工部局制订全区道路计划，并积极推进筑路等基础设施建设。到这里租地的洋商纷至沓来，道契册地的范围从沿黄浦江码头区，向滨岸以北的内地迅速扩展。至1911年，该区内有1114份道契册地，共6728.66亩土地，比1900年增长了61.53%。从该区道契册地的分布图（见图4）可见，这些道契册地主要分布在虹口港至周家嘴之间的黄浦江沿岸，以及杨树浦以西的筑路地区。而杨树浦以东地区仍以农田为主。
1910年后，尤其是受到一战影响，东区土地交易骤减。但随着民族工业在东区兴起，土地市场逐步回暖。1911年，道契册地业主有360人，1920年增至419人。1920年有1409块道契册地，共8042.381亩土地，比1911年增长19.52%。工部局将杨树浦以西、东西向道路向东延伸，并修筑与之垂直的南北向道路，构建纵横交错的道路网络。杨树浦以东地区成为这一时期土地开发热点。土地交易以工业用地为主。中外企业家之所以选择在这里建厂，主要是因为这里远离市区，地价低廉，并且兼具航运、交通、取水等各种便利。1920年，杨树浦已有10万产业工人，占全市工人总数的1/3。1930年，界内共有2166份道契册地，共10034.9亩土地。其中，日商在该地区势力增长最快。据1930年东区地籍册，日侨在该地区拥有158份道契，共1958.869亩。其中，百亩以上的日商企业有7家，以日商上海纺织株式会社占地最多。1922年，该会社在杨树浦建厂，1924年该会社在东区占有的土地达325.841亩，1930年增至408.697亩，成为东区最大的地产主。
总之，公共租界东区在四个区中面积最大，也是四个区中城市发展用时最长的一个区。该地区的城市发展，沿着黄浦江由苏州河口向下游逐步展开，以港区和工业发展为驱动，从沿江向内地逐步实现城市化。但由于远离城区，至20世纪30年代仍留存大量农田。
（三）法租界道契册地的时空变迁
法租界建于1849年，最初仅限于洋泾浜至黄浦江交汇处。之后，经1861年、1899年和1914年三次扩张，面积增至15150亩。小刀会起义期间，大量难民涌入法租界避难，住房日趋紧张，土地价格不断上涨，土地被永租的有26份，共242.089亩土地。道契册地分布，从原来的外滩、公馆马路，向西扩展到老北门一带，向南扩展到新开河一带。1861—1864年太平天国运动期间，难民潮使法租界土地市场再次火爆，仅法国领事馆颁发的道契有158份，共937.209亩土地。为配合土地开发，法租界公董局积极筑路，推动城市迅速西扩至周泾（今西藏南路），南延至上海县城小东门一带。至1865年，租界土地几乎全被洋商永租，城市发展日趋成熟。据葛元煦《沪游杂记》记载：“英法美三租界中，家家悬彩，户户烧灯，玉漏无催，金吾不禁。”公馆马路（今金陵东路）为法租界最热闹的商业中心街。据宣统三年（1911）《上海指南》记载：“法租界市面，以公馆马路为最繁盛。”
1899年，法租界实现第二次扩张，西界扩展到吕班路（今重庆南路），南至打铁浜（今自忠路），北到北长浜（今延安中路）。土地面积从1023亩增至2135亩，增加1倍以上。据1902年法租界公董局编制地籍册，新扩展区有532宗地产，共801.144亩土地。其中道契册地133宗，共407.014亩土地，占总数的50.8%。1900—1905年，公董局修筑了较为完整的道路网络。至1908年，新旧法租界的地产达到745宗，共计1507.268亩土地。其中，道契册地有481宗，共计1318.23亩土地，占总数的87.46%，至此，租界大部分土地被永租。
自1900年，公董局修筑了连接租界与徐家汇、卢家湾等地区的界外路。界外路及附近地区，由此得到发展，“即使在租界的界线以外，从那时以来也出现了大量开发土地的活动。所以目前已有一个宽阔的、铺设得很好的道路系统，这个道路系统通往大片适宜于建筑的地段，在那里还建造了法国驻军的营房”。其中，宝昌路等干道及附近地区，洋商租地、建房最多，故文献记载，“住宅多在八仙桥以西”。1900—1904年，在法租界新扩展区及其越界筑路区，各国颁发的道契403份，共2071.263亩土地，其中以英法商人为主，英册道契235份，占半数以上，法册道契125份，占31.02%，还有美册、德册等其他国道契。这些道契册地，主要沿新筑界外路（宝昌路、吕班路、圣母院路等）带状分布。1905—1909年，各国领事馆颁发道契397份，共1437.105亩土地，集中分布在宝昌路以南至南长浜一带，宝昌路中段、金神父路等。洋商租地以英册、法册和德册道契最多。
1914年法租界第三次扩张，向西推进到徐家汇，土地面积增至15150亩。在1914年扩张之前，已筑有20余条界外路，并分布有大量道契册地。1914年，公董局制定道路规划，修筑和拓宽马路。法租界快速发展，表现之一就是人口激增。1914—1915年，法租界人口共有149000人，人口密度为每平方公里14579人，不及公共租界（每平方公里30262人）的一半。1930年，法租界总人口增至434807人，人口密度为每平方公里42544人，已与公共租界（每平方公里44596人）的人口密度接近。新扩展内道契册地的数量，也有快速增长。据统计，1931年第三次扩张区共5919块地产，计12055.606亩土地。其中，道契册地有2980宗，共8588.5354亩土地，占总数的71.24%。1915年居住在法租界的外侨有2405人，至1930年已增至12341人。20世纪30年代法租界已发展成闻名遐迩的“东方巴黎”。
三、 土地的合并与分割：城市空间形态演变
如果说华人的农业用地转变为道契册地，是城市化的起点，那么道契册地的合并与分割则反映城市化的发展与深入阶段。如何实现从河浜密布的农业用地，转变为洋商可开发的城市用地，是永租土地的私人业主与租界当局共同关心的问题。在这一过程中，私人业主购地、开发土地在先，租界当局筑路在后。究其原因，一方面，私人地产主须缴纳1/3的筑路费和因筑路而产生的土地增值费，以及其他一系列市政税，作为对租界当局筑路成本的补偿；另一方面，筑路也为私人地产开发创造了条件，提升了土地价值，并带来良好的社会经济效益，故筑路实现了租界当局和私人地产主的利益双赢。
道契册地的合并与分割反映城市化发展的不同阶段。在城市化早期，因地价低廉，以洋商大规模低价兼并华人地产为主。随着城市化水平提高，土地开发加快，大面积的地产或者被新筑道路分割，或者因地价上涨后，由业主分割销售，逐渐变小。由土地合并到土地分割是近代上海土地空间形态演变的总体趋势。在城市化中后期也存在土地兼并的情况，一般因特殊的开发需要而产生。其中最典型的是工业发展。比如在苏州河叉袋角（今莫干山路一带），一战后日本大规模兼并土地，建了多个棉纺织厂，还有杨浦滨江一带，私人企业主大规模兼并土地，建成超百亩的大工厂，均是因工业发展大规模兼并土地的实证。
为进一步论证城市化过程中土地形态演变的具体过程，笔者对公共租界各区的道契册地的平均面积进行统计，绘制了公共租界各区和法租界区地产的平均面积趋向图（见图5和图6）。从中可见：（1）无论是位于市中心的中区和北区，还是位于市郊的西区和东区，道契册地平均面积总体上呈现由大变小的趋势；（2）位于市中心的中区和北区变化，从3.4亩/块降至2.37亩/块。位于市郊的东区，从7.98亩/块降至4.63亩/块。西区，从5.31亩/块降至3.41亩/块。（3）在城市化过程中，每个区的每块地产面积下降时，到达某个临界点后，地产的面积便趋于稳定。根据土地经济学投资递减规律原理，即将一块大面积的地产分成几块出售盈利最大，并非分的越多越好，而是到一定值之后，获取的利润会逐步减少。这个值即临界点，超过此临界点，则利润递减。对于中区和北区而言，其临界点为每块地产2.5—2.6亩，东区每块地产4.6亩左右，西区每块地产3.4—3.5亩。另外，临界点与交通、地理位置、环境均有关系，能否突破该临界点，取决于这些因素的变化。法租界的地产平均面积，同样呈现由大变小的变化趋势：从5.58亩/块降至2亩/块。其临界点最初为2亩，至1941年突破该点，降至1.71亩/块。这是因为1941年正值二战期间，大量的人口和工厂迁往法租界，加大了地产开发的强度。
地产面积的大小，直接影响城市土地利用的性质和强度。根据道契和地籍资料有关土地面积信息，将道契册地分为小于1亩、1—4亩、5—9亩、10—19亩、20—29亩、30—39亩、40—49亩、50—99亩、大于100亩九大类进行统计，并运用GIS方法进行空间复原，进而分析上海公共租界和法租界城市用地的空间形态演变特征（见图7—9）。1900年之前，选取1849—1865年英租界和法租界即发展最快的地区进行个案分析。1900年之后，中区和北区已趋于成熟，地块形态趋于稳定，而东区和西区的发展才刚起步，成为城市化发展最快的地区，故选这两区进行分析。
（一）英租界
根据英册道契，对英租界前20年（1845—1865）土地面积统计分析，绘制1854—1865年英租界道契册地统计表（见表5），研究发现：
1.时间序列上，道契册地整体呈现由大变小的趋势，这符合城市化过程中土地利用强度逐步变大的发展规律。
从统计数据看，道契册地面积大小与土地市场兴衰存在一定关系。通常颁发道契数量较多的年份，道契的平均面积也大，反之颁发道契较少的年份，土地交易数量少，道契的平均面积亦小。究其原因，土地交易次数多的年份，土地市场较为繁荣，故洋商除了在市区买地，甚至会到郊区或更远的地方以低价购买土地，这其中包含了很大的投机成分，从而提高道契册地面积的总体水平。但对于土地交易次数较少的年份，也是土地市场萧条期，洋商不再去郊区买地，因为无利可图，而是集中在市内交易，又因市区价格明显高于郊区，每次交易的面额不大，故道契册地面积的总体水平较低。
2.在空间序列上，位于建成区的道契册地面积明显小于郊区，这是由土地开发程度决定的。从1855年英租界地图来看，土地开发主要位于外滩附近地区，而外滩以西的内陆地区，大部分土地还是农田。随着发展外滩附近的土地日趋紧张，大部分已被开发，并建有洋房，因此每块地产的平均面积小于郊区。而郊区的部分土地，虽被永租，但在未筑路之前，大部分还保留着原来的状态，而一旦筑路地产会迅速升值。有些大面积的地产通常会被分割出售，或改为更合理规模的城市用地，土地的平均面积开始逐步变小，最终接近建成区地产的平均水平。
3.土地的合并与分割代表了城市发展的两个阶段。开埠早期，洋商“永租”土地以低价抢购华人地产为主。据统计，1854—1863年英国领事馆共颁发道契746份，共6670.02亩土地，平均每份道契册地面积为8.94亩。另外有208份道契册地超过10亩，其中最大的地产为198.82亩，由美国传教士晏玛太（Matthew Tyson Yates）于1863年永租了华人土地。第二块为171.4亩。这些大面积的单块地产，显然是兼并了多块华人土地的结果。这说明1845年《上海土地章程》关于每个洋商购买土地不超过10亩的规定并未执行。
租界的土地被洋商抢购完毕后，土地交易即以高价分割销售为主，以跑马场三次转移最具典型。最早跑马场位于今河南中路以西、南京东路以北，1847年由皮尔等六位洋商合购华人80亩农田建造。咸丰四年（1854）正月十四日，因难民涌入租界、地价飞涨，该跑马场被分割销售为10块地产，分别转租与洋商白兰、威律士、拔在、威律士、史几那、腾格格、拔在、堂尊、郎利、兰退，建设成住宅区。他们又在今湖北路、北海路、西藏中路和芝罘路一带购地，建造第二跑马场。据道契记载，该跑马场是英商马得福、妥尔本购买华人171.4亩农田建造。立契时间为咸丰四年（1854）十二月二十三日。但仅过数月，因地价飞涨，该跑马场负责人便分割出4块共10.429亩土地转租于根那德等英商，将其余161.147亩土地转与“承办马路董事”（即工部局）。太平天国运动时期，即1862年和1863年，马路董事再将土地细分，分售与英美洋商48户等。早在1861年洋商又找了第三跑马场的场址（即今人民广场）。第二跑马场171余亩土地，最终被分割成2—3亩小块土地，成为适合开发的城市用地。据当时文献记载，“1862年的土地狂热使得这一带成为投机商们竞逐的对象”。又据《北华捷报》记载，“在旧跑马场修筑的几条新路开通了，这一地区迅速涌现出大量中式房屋”。还有一宗大面积地产，位于苏州河口（今“外滩源”），业主为“大英钦命管事官”，即英国领事馆，共126.97亩土地，1847年立契（英册第16号），为一次性并购“石炳荣、吴思本、陈圣章”等多个华人业主的地产。同治元年（1862），英领事馆将部分土地转租各洋商，又换租军工厂地11亩，至同治六年（1867）九月初十，共有实地44.15亩。同治六年十二月，大英水师总理衙门将13.107亩并入该契，总计57.167亩，重新编列道契第575号582分地。后来，英国领事馆并未全部使用这块土地，而是保留部分用地后，将其他土地割售给其他洋商使用，开发为城市用地。
（二）法租界
根据法国外交部档案馆所藏的法国驻沪领事馆契和地籍图册，通过对1852—1941年法租界的地产面积进行统计分析，可得出如下结论：
1. 法租界早期道契册地面积的大小，受土地交易方式和土地市场兴衰影响较大。1863年前，以洋商低价大面积多次抢购华人地产为主，每份道契的面积普遍较大，这是一次性并购了多块华人地产的结果。比如法册第148号契，原业主有66个中国业主，这显然并非一户人家的土地，若以五口之家计，至少13户。该契共39.465亩土地，若按13户算，平均每户仅3亩有余，比较符合江南人稠地狭的状况。1863年之后，租界内土地基本全被洋商永租，故界内土地交易方式不再以大额交易为主，而是转变为以小数额转租、割租为主，面积较大的地产被分割出售较为常见。最终法租界内的土地被分割得越来越小。
2.选取1877年和1902年进行对比，按照地产面积的大小，将法租界的土地分为大于20亩、10—19亩、5—9亩、1—4亩和小于1亩五大类，编制1877年和1902年法租界道契册地面积分类统计表（见表6），分析结果如下：
（1）20亩以上大地产的数量明显减少，占总面积的比重下降了约20%，10亩以上的地产，占总面积的比重下降了约8%。若以10亩以上计，所占比重从51.23%下降到22.97%。
（2）5—9亩中等地产的数量略有增加，占总面积的比重亦有所提高，其中有一部分由原大面积地产进行分割而产生的。
（3）1—4亩小地产无论是数量还是总面积，增长最多。在数量上所占总数的比重已过半，增长了5.26%，在面积上所占比重增长了17.74%。若以单宗地产1—10亩计，所占总数比重高达73.27%，增长了25.87%。
（4）1亩以下地产，无论是数量，还是总面积均有所增加，但所占比重较小，可见太小的土地，并不适合开发。有一部分小面积的地产是原华人的宅基地，因被纳入租界后，成为被纳税的市政土地。随着租界扩张，小面积的地产数量有所增加。
2. 土地分割与再利用。选取1931年和1941年法租界土地数据进行对比，绘制1931—1941年法租界地产分割分布图（见图7），并探讨这两个年份土地分割与再利用的演变规律。之所以选取这两个年份，除了资料齐全（1932、1934、1941年地籍册和1931、1939、1941年地籍图）外，1941年正值抗日战争期间，大量难民涌入法租界，促使法租界土地交易和土地开发再次出现高潮，正反映了战时法租界土地形态的新变化。通过统计分析后发现：
（1）发生土地分割的地区，主要集中在1914年新扩展区，而老城区因土地利用基本达到饱和，故很少再有地产分割现象发生。发生土地分割有以下两种形式：一种是土地开发。此类较多。比如位于今华山路与淮海中路交会处的道契册地Cad.14218，1931年面积22.308亩，每亩地价11500银两，业主是美商中国营业地产公司（China Realty Company）。到1941年，该地被分割为32份地产，业主均是英商英法地产有限公司（Anglo-French Land Investment Company），每亩地价已上涨到2万银两。另一种是因筑路造成地产分割。除了业主自行分割售地外，还有不少地产因街区开发被新筑路分割。法租界西部有些街区面积过大，造成内部土地无交通，故大街区再次被划分为更小街区，或者街区内又新筑巷道，或小路。这些巷道并非完全由租界当局修筑，也有不少由业主修筑，以满足其交通需要，更重要的在于通过筑路改善了环境，促进土地开发，提高地价。
（2）在法租界，土地发生分割后，再利用的方式分为两种：一种是建造石库门里弄住宅，主要位于法租界中东部。此类型的街道内部，一般包含多个里弄住宅小区，每个小区又各有巷道分布，按照级别分为里弄的主支、分支。街道内呈现里弄联排式的空间分布特征。另一种是建造花园洋房或独立式别墅，位于法租界的西部。这些街区的建筑密度较小，每个住宅占地较大。
（三）公共租界东区
公共租界东区的地产形态变化，明显不同于其他各区。该区在城市发展的早期，土地的空间形态仍保留着农业圩田的若干特征。工部局修建道路时，尽管避开了河浜，但基本沿着河浜的流向修筑，所以道路网络与河浜网络十分相似，以此减少筑路对地产的破坏。
本文选取1900年、1911年、1920年和1930年四个时段，按照面积大小，将公共租界东区的土地分为大于100亩、50—99亩、40—49亩、30—39亩、20—29亩、10—19亩、5—9亩、1—4亩和小于1亩九类，分别复原其空间分布图（见图8），分析结果如下：
1.大面积特别是50亩以上的地产，集中在黄浦江沿岸，主要用于建造码头或者工厂。黄浦江沿岸的土地，多为黄浦江的涨滩地，不同于普通的农田，洋商必须通过填方后方可使用。1905—1930年，上海浚浦局实施黄浦江整治工程，重新划分了浚浦线。浚浦线以内的大量滩地不断被填埋，可利用的滩地不断增加。由于这里的地价远低于市区，比较适合建设码头或工厂。
2.黄浦江以北的区域，原是较为完整的圩田，地产呈鱼排状密集分布在河浜两岸，单体呈狭长形，同样是出于对灌溉的考虑。最初洋商永租的土地，即这些狭长形的圩田。道契册地的形状和分布，与河浜圩田的土地形态大致相似。随着筑路后土地开发的推进，这些狭长形的土地，逐步被合并为沿路分布的适合土地开发的地产类型。至20世纪30年代，鱼排形的狭长地产已不多见。
3.随着道路网络在东区构建，河浜等逐步被填埋，至1930年，该区西部已发育成熟，土地空间形态呈现如下特征：道契册地的面积普遍较大，大部分属于码头用地和工业用地，其中20亩以上的地产主，占有8206亩土地，占总数的83.05%；百亩以上的大地产主有24个，共4934.493亩土地，占总数的49.94%。日本的地产尤其引人注目。在1930公共租界东区地籍册上，日本领事馆登记的道契册地有158份，共1958.869亩土地，仅次于英国领事馆登记的土地（5837.996亩）。其中超过百亩的日企有裕丰纱厂（Yu Fong Cotton Spining Company,13份道契296.636亩）、日本纺织株式会社（Dai Nippon Boseki Kabushiki,11份道契、204.538亩）、三井洋行（Mitsui Bussan Kaisha,5份道契，121.069亩）、“南满洲铁道株式会社”（South Manchuria Railway Company,1份道契，112.038亩）等。其中上海纺织株式会社以34份道契408.697亩土地，居东区所有地产主之首。英美企业以房地产商、工厂企业为主，房地产商有上海业广地产公司（63份道契，399.714亩）、中国营业地产公司（101份道契，245.628亩）、英国泰利有限公司（109份道契，214.639亩）等，工厂企业有上海自来水厂（4份道契，310.806亩）、公和祥码头公司（4份道契，252.891亩土地）、杨树浦电厂（14份道契，218.876亩）、怡和纱厂（3份道契，168.241亩）。总之，公共租界东区的道契册地，以大型工业用地为主。
（四）公共租界西区
公共租界西区，东临中区，北靠苏州河。其道契册地的面积变化，既不同于土地利用强度较大的中区，也不同于土地利用强度较小的东区，而是介于二者之间。根据地产面积大小，将本区的道契册地分为大于100亩、50—100亩、40—49亩、30—39亩、20—29亩、10—19亩、5—9亩、1—4亩和小于1亩九大类，运用GIS方法复原各大类土地的空间分布（见图9），编制1900—1930年公共租界西区道契面积分类统计表（见表7），得出该区在时空序列上土地空间形态演变的动态过程。分析结果如下：
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